Columna de Tim Steller: Otro plan de desarrollo de Tucson muere

Jul 11, 2023

La propiedad de siete acres en la esquina suroeste de los bulevares East Broadway y North Rosemont ha estado vacía durante años debido a que los sucesivos desarrolladores se dieron por vencidos. Por ahora, es territorio de camiones de comida, calabazas de Halloween y árboles de Navidad.

Los perros sonorenses olían increíble en Dany's Hot Dogs, un camión de comida en el lote baldío de Broadway y Rosemont.

Esta vez no compré uno (todavía era martes a media mañana), pero me hizo preguntarme: ¿Son los perros sonorenses y los tacos de carnitas, junto con las calabazas de temporada y los árboles de Navidad, el mejor y más alto uso para este sitio?

Tienes que preguntarte. Han pasado 18 años desde que Walmart renunció a abrir un mercado vecinal en la propiedad de siete acres. Las objeciones de los vecinos ayudaron a acabar con esa idea, pero no parecen responsables del último fracaso.

Desde entonces, tres desarrolladores han iniciado procesos de rezonificación y, sin embargo, Tucson ha fracasado en el intento de desarrollar la propiedad clave. El último cambio y fallo tuvo lugar el jueves.

Un desarrollador de fuera de la ciudad llamado Waypoint Residential quería construir edificios de apartamentos en el sitio, con 222 unidades en total, y pasó por una audiencia de rezonificación el 20 de julio.

El examinador de zonificación John Iurino recomendó rechazar la rezonificación el 3 de agosto. Los desarrolladores planeaban acudir al alcalde y al consejo de todos modos, señalando que el personal de la ciudad aprobó el proyecto, pero luego decidieron que todo el plan ya no podía funcionar financieramente.

Las razones, según Tom Warne, que representa a los propietarios y solicitó la rezonificación: el aumento de los tipos de interés y el aumento de los costes de construcción.

"La gente definitivamente se siente atraída por el sitio. Pero ahora mismo es más una cuestión macro", dijo Warne. "Tendremos que hacer una lluvia de ideas y ver qué sucede con la macroeconomía".

Sería fácil culpar al NIMBYismo por la continua desocupación de una bonita propiedad, a lo largo de una arteria muy transitada en el centro de Tucson. Las objeciones de los vecinos han influido a lo largo de los años y continuaron con este nuevo proyecto, pero no se trata sólo de eso.

Una combinación de desafortunada zonificación subyacente, procesos prolongados, objeciones vecinales y acontecimientos aleatorios han impedido que algo se materialice. También se siente un poco como si Tucson fuera Tucson.

Después del fracaso de Walmart en 2005, Warne comenzó a representar a la familia Romo, propietaria de la propiedad, y realizó consultas cuidadosas con el vecindario sobre los próximos esfuerzos para desarrollar la propiedad.

En 2015 iba a ser una tienda de comestibles diferente (piense en Fry's o Safeway), pero después de que se aprobó una rezonificación, se retiraron. Warne dijo que los culpables fueron los cambios en el negocio de los supermercados.

Luego iba a ser un microhospital con ciertas especialidades y una sala de emergencias. El consejo aprobó el cambio. Entonces el desarrollador se retiró.

Este último esfuerzo tenía tanto sentido como cualquiera de las ideas. Colocar apartamentos a lo largo de un corredor importante, con tránsito frecuente, en un lugar cerca de una variedad de empleadores y negocios es la forma en que funcionan las ciudades. Sin mencionar que la torre de oficinas de 16 pisos en 5151 E. Broadway es Kitty Corner, y el Williams Center y otros grandes edificios de oficinas están cerca.

Seis de los edificios propuestos por Waypoint habrían tenido hasta 46 pies de altura y los otros cuatro edificios de apartamentos habrían tenido 26 pies de altura. El acre de la esquina se iba a desarrollar por separado como comercio minorista.

En general, en mi opinión, no fue particularmente agresivo al empaquetar muchas unidades en una propiedad en el centro de la ciudad, pero fue mucho más allá de lo que permite la zonificación actual.

Tal como está, la parte norte de la propiedad está dividida en zonas comerciales y solo permitiría edificios de hasta 30 pies de altura; la parte sur está dividida en zonas residenciales y tiene espacio para unas 20 unidades separadas, cada una de hasta 25 pies de altura.

El plan de Waypoint era construir apartamentos de relativamente alta gama que atendieran a las personas que trabajaban en oficinas cercanas, como Texas Instruments, y tuvieran puertas cerradas en las entradas de Broadway y Rosemont.

Los vecinos de Rosemont West no quedaron particularmente impresionados. Asistí a la audiencia de rezonificación del 20 de julio, que se llevó a cabo de forma remota, y estaba dispuesto a poner los ojos en blanco ante sus críticas, mientras protestaban por la necesidad de vivienda. Pero la verdad es que pensé que tenían parte de razón.

"Este proyecto representa una oportunidad sorprendente para la ciudad de Tucson", dijo la vecina Stephanie Fink. "La gente viaja mucho por esta sección de Broadway. Podría ser un escaparate. No hay nada de futuro en este proyecto".

En verdad, aunque el complejo aún no había sido diseñado, su distribución lo hacía parecer un complejo de apartamentos que se podría encontrar en cualquier lugar de los suburbios de Estados Unidos.

El miembro del consejo Steve Kozachik cree que debería haber un menú ampliado de posibilidades dentro de las categorías de zonificación, permitiendo diversos desarrollos de viviendas en varias categorías, como industriales y comerciales. Pero en este sitio en particular, dijo, tal vez el próximo esfuerzo debería ser un desarrollo más modesto que se ajuste a la zonificación existente.

"Dejemos de intentar sobrepasar la marca", dijo. Añadió que tal vez los propietarios "también estén pidiendo demasiado por esta propiedad".

La vecina Sara Vázquez, cuya propiedad habría quedado eclipsada por los edificios de apartamentos más al sur, me dijo que espera que el próximo esfuerzo sea el que consiga lograr el desarrollo correcto.

"Nos encantaría que fuera una extensión de nuestra comunidad y que también nos incluyera a nosotros", dijo. "Queremos hacer crecer nuestra comunidad".

En términos generales, dijo, ella y otros vecinos apoyan la idea de un desarrollo más denso en el lado norte de la propiedad a lo largo de Broadway y un desarrollo menos denso en la mitad sur.

En abstracto, parece que eso debería ser posible: tal vez cien apartamentos con algunas tiendas minoristas en el frente norte y tal vez 20 casas adosadas en el extremo sur. Pero la zonificación subyacente, los requisitos de estacionamiento, los procesos de trituración y la economía cambiante siguen interponiéndose en el camino.

Por ahora, y tal vez a largo plazo, tendremos que conformarnos con las calabazas de Halloween y los perros sonorenses.

Obtenga su resumen matutino de las noticias locales de hoy y lea las historias completas aquí: http://tucne.ws/morning

Tim Steller es columnista de opinión. Un veterano con 25 años de experiencia en reportajes y edición, profundiza en temas e historias importantes en el área de Tucson, informa los resultados y cuenta sus conclusiones. Contáctelo en [email protected] o al 520-807-7789. En Twitter: @senyorreporter

Suscríbase para mantenerse conectado con Tucson.Una suscripción te ayuda a acceder a más historias locales que te mantienen conectado con la comunidad.

¡Reciba noticias locales en su bandeja de entrada!

Columnista

El esfuerzo de destitución contra la senadora estatal Justine Wadsack, republicana de Tucson, la ha llevado a revelar un preocupante complejo de persecución e incluso...

Los forasteros han estado observando el sur de Tucson y comprando propiedades allí, generando temores de gentrificación y provocando acciones en su contra. Pero más grande...

Enormes estructuras de carpas con exhibición de gemas ensucian la entrada a Tucson a lo largo de la I-10 en un momento en que muchas empresas de gemas y minerales se están mudando a estructuras permanentes...

Para los suscriptores de Star: El nuevo sistema de Tucson para evaluar y limpiar los campamentos de personas sin hogar llegó a un punto de fricción que tiene a los candidatos a alcalde...

Hay un clima normal en Arizona, y luego está esto: una ola de calor sin precedentes. Aún así, los republicanos de Arizona niegan la evidencia de c...

Para suscriptores de Star: Los 11 republicanos de Arizona que firmaron como electores suplentes no lo hicieron en caso de que una demanda saliera a favor de Trump, nuevo...

Para suscriptores de Star: El candidato republicano a la alcaldía de Tucson ha instado al independiente a retirarse, por lo que el demócrata en ejercicio solo se enfrenta a un oponente...

Los votantes de Arizona demostraron con una votación aplastante que quieren que se aclare el gasto de campaña del dinero oscuro. Las encuestas muestran que también apoyan el aborto ri...

Una librería de Tucson finalmente celebró una hora de cuentos drag, pospuesta en marzo. Pero una iglesia local nuevamente instigó protestas de "grooming": un pecado irónico...

Los nuevos comisionados Kevin Thompson y Nick Myers han llevado a los reguladores de servicios públicos de Arizona a un profundo escrutinio de las energías renovables y la eficiencia energética...