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Jun 30, 2023

Por: Vitali Ogorodnikov8:00 am del 4 de agosto de 2023

El mes pasado, YIMBY presentó 1600 North Broad Street (alternativamente 1406 Cecil B. Moore Avenue), un desarrollo residencial de 15 pisos y 245 unidades propuesto frente al campus de la Universidad Temple en el norte de Filadelfia; Hoy echamos un vistazo más de cerca a la información y las imágenes sobre el proyecto. Diseñada por JKRP Architects, la estructura se elevará a 189 pies de altura, haciendo una contribución significativa al horizonte local, y abarcará 238,090 pies cuadrados. El proyecto es desarrollado por Tower Investments de Bart Blatstein, que también desarrolló los edificios Edge y Avenue North adyacentes a ambos lados de la nueva propuesta. Un total de 46 plazas de aparcamiento se añadirán a las 16 que se conservarán en el recinto y se introducirán 82 plazas de aparcamiento para bicicletas. A pesar de su adyacencia al campus de Temple, el desarrollo atenderá a la población en general y no exclusivamente a estudiantes universitarios.

Fundada en 1978, Tower Investments ha reunido una cartera de desarrollo que abarca varios proyectos en Filadelfia (como la relativamente reciente remodelación del histórico edificio Philadelphia Inquirer para convertirlo en la nueva sede de la policía de la ciudad) y Atlantic City.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Plano de ubicación. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Condiciones del sitio antes de la reurbanización. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

En 2006, la empresa remodeló casi la totalidad de una manzana en la esquina suroeste del campus de Temple frente a la estación Cecil B. Moore en la línea Broad Street. Delimitada por North Broad Street, North 15th Street, West Oxford Street y Cecil B. Moore Avenue, la cuadra (aparte de un grupo de casas en hilera de ocho edificios conservado en la esquina noroeste) se convirtió en el dominio de Avenue North, una casa de dos pisos. edificio comercial de aproximadamente 90,000 pies cuadrados que contiene tiendas minoristas y una sala de cine AMC, que comparte la dirección de la nueva propuesta de 1600 North Broad Street, y The Edge, un edificio de viviendas para estudiantes de 12 pisos y 240 unidades situado en 1601 North 15th Street. .

El espacio entre las dos estructuras fue ocupado por un estacionamiento y un patio verde, este último sirvió principalmente como un espacio público a mitad de cuadra para los residentes de The Edge y la comunidad circundante. Desafortunadamente, una parte importante del césped verde fue destruida alrededor de 2019 y reemplazada por una farmacia Rite Aid de un solo piso y 11,414 pies cuadrados.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Plan de sitio. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

Afortunadamente, la propuesta en 1600 North Broad Street trata el entorno urbano de una manera mucho más amigable. Desde una perspectiva de zonificación, el rascacielos se trata como parte de la misma parcela que el edificio Avenue North y la farmacia recientemente construida. La nueva estructura reemplazará un estacionamiento situado justo detrás del par existente y estará a unos 15 pies de distancia de la farmacia y a solo cuatro pies y medio de Avenue North. Un artículo del Philadelphia Inquirer cita a Jerry Roller, director de JKRP Architects, describiendo el proyecto como estaba previsto para el "último terreno abierto" y afirmando que se "ubicará bastante bien".

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Representación del proyecto. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Representación del proyecto. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Planta baja. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Alzados de edificios. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Alzados de edificios. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

Desde una perspectiva programática, se producirán pocos cambios en el nivel del suelo, gran parte del cual persistirá como estacionamiento tal como lo hace actualmente (con la importante salvedad de que ahora estará reservado para los residentes del edificio en lugar de para el público en general). populacho).

Sin embargo, la propuesta mejorará drásticamente la experiencia de los peatones en Oxford Street, el único lugar donde interactuará directamente con la acera. La fachada de 38 pies de ancho de la planta baja, que albergará el vestíbulo y las comodidades residenciales, contribuirá en gran medida a cerrar la brecha existente en la pared de la calle creada por el estacionamiento de aproximadamente 120 pies de ancho. Como tal, no sólo cerrará físicamente la brecha entre el corredor de Broad Street y la comunidad de Cecil B. Moore hacia el oeste, sino que también animará la acera con un gran volumen de peatones que residen en el edificio de apartamentos propuesto.

La estructura principal, elevada sobre el estacionamiento al aire libre antes mencionado a través de una serie de pilotes, tendrá la forma de una losa rectangular que medirá 264 pies de largo y 65 pies de ancho, con un núcleo de servicio que sobresaldrá de la masa cuadrada cerca de la esquina suroeste del edificio. . El edificio de 189 pies de altura se elevará un poco más que los Edge Apartments de aproximadamente 150 pies de altura directamente hacia el oeste, aunque será significativamente más corto que el Morgan Hall North de la Universidad de Temple, terminado al otro lado de Broad Street en 2013 a 302 pies y 27 pisos de altura. En total, 1600 North Broad Street generalmente coincide con la escala de varios edificios de gran altura construidos en el campus de la Universidad de Temple y sus alrededores en los últimos años.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Representación del proyecto. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Representación del proyecto. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

A diferencia del elevado prisma de vidrio, metal y ladrillo de Morgan Hall, The Edge es una estructura con una estética horizontal más pronunciada, concentrada como una losa en ángulo de color gris, azul y rojo. 1600 North Broad Street adquirirá un aspecto aún más decididamente horizontal, con los pisos superiores agrupados en bandas horizontales de tres pisos de altura coloreadas en tonos claros y oscuros alternos. Una banda en zigzag en cada extremo, que culmina en una cornisa prominente que da a Broad Street, le dará al edificio una identidad arquitectónica distintiva.

Idealmente, hubiéramos preferido que la masa de 1600 North Broad Street estuviera más cerca de la torre Morgan Hall que de The Edge. Con una mayor altura, la torre habría abarcado una huella más pequeña, acomodando la misma cantidad de unidades residenciales y al mismo tiempo abriendo un valioso espacio en el terreno, que podría haberse utilizado para expandir el patio verde existente a mitad de cuadra, un popular oasis comunitario, en casi el doble de tamaño.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Plano de ubicación. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

Dado que dicha torre habría representado efectivamente la masa rectangular existente girada sobre su lado estrecho, el tamaño total de la sombra del edificio habría seguido siendo el mismo, mientras que la presencia de Morgan Hall habría considerado la versión más alta de la propuesta contextual al sitio. .

Como era de esperar, incluso en su forma actual, adaptada al contexto, la propuesta ya enfrenta la ira de ciertos intereses de NIMBY, que justifican su indignación con argumentos vagos e, irónicamente pero no inesperados, contraproducentes.

Un artículo reciente del Inquirer citó al presidente de una asociación cívica que discrepaba de proyectos como el 1600 North Broad Street porque, supuestamente, “no proporciona mucho estacionamiento”, lo cual es una afirmación doblemente dudosa ya que 1600 North Broad Street no solo proporcionará docenas de nuevos espacios de estacionamiento, pero, lo que es más importante, estará justo al lado de una estación de metro, lo que brindará un acceso rápido al tránsito por toda la ciudad y eliminará gran parte de la necesidad de conducir. Además, cualquier estudiante o empleado de Temple que optara por vivir en el edificio simplemente caminaría o iría en bicicleta al campus universitario adyacente.

Por cierto, la dirección de la asociación cívica antes mencionada, que expresa tanta preocupación con respecto al edificio multifamiliar propuesto, figura en 1400 North 16th Street, un extenso edificio de oficinas de estilo suburbano de una sola planta construido alrededor de 2014 y flanqueado por dos amplios estacionamientos, en marcado contraste con los densos y urbanos bloques de casas en hilera que rodean la propiedad.

Los representantes del proyecto para 1600 North Broad Street han declarado que no tienen intención de comercializar las residencias entre estudiantes universitarios, aunque, debido a su proximidad al campus, es probable que atraiga a graduados y empleados universitarios.

Aquí, nuevamente, el presidente de la asociación cívica antes mencionada expresó un escepticismo posiblemente infundado. Según lo citado por el Inquirer, el presidente dijo que "la mayor señal de alerta era el número de unidades individuales", presumiblemente refiriéndose al predominio de la propuesta de apartamentos de una sola habitación, lo que, según él, "a gritos un potencial alojamiento para estudiantes". Una vez más, el argumento es doblemente dudoso, ya que no sólo los estudiantes universitarios típicos no son exactamente conocidos por alquilar apartamentos de un dormitorio a precio de mercado en una ubicación privilegiada, sino también porque la mayoría de los nuevos edificios de apartamentos en construcción en toda la ciudad, ya sea cerca de campus universitarios o no, También se componen predominantemente de apartamentos de un dormitorio, como lo demuestra el catálogo de propuestas de YIMBY.

1600 North Broad Street (1406 Cecil B. Moore Avenue). Plano de ubicación. Crédito: JKRP Architects a través de Civic Design Review

E incluso en la remota posibilidad de que 1600 North Broad Street fuera realmente comercializado para estudiantes universitarios, no vemos cómo empaquetar potencialmente a cientos de estudiantes en una parcela compacta directamente al lado del campus es de alguna manera peor que tener el mismo cuerpo de población. en lugar de eso, se extendió por todo el vecindario circundante, lo que potencialmente excluyó a los residentes existentes de su comunidad.

Como tal, consideramos que los resultados deseados por el presidente de la asociación cívica son aquellos que, en lugar de ayudar realmente a la comunidad, alentarían a más conductores a mudarse al vecindario, inundando las calles locales con más automóviles y, de otro modo, inevitablemente, desplazando a los residentes locales. desde sus hogares.

Contrariamente a una oposición cuestionablemente fundada, 1600 North Broad Street está preparada para ser una adición muy positiva al sitio. El proyecto reemplazará un estacionamiento al aire libre con una estructura urbana densa que aportará cientos de nuevas unidades residenciales a un vecindario que enfrenta escasez de viviendas. La ubicación junto a un campus universitario y el metro es ideal para una alta densidad de residentes que se espera que dependan de caminar, andar en bicicleta y usar el transporte público, en lugar de conducir, para sus desplazamientos diarios y recreación. Esperamos seguir avanzando en el desarrollo.

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